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| 加强业委会建设 促进社区和谐发展-----上海市闸北区临汾路街道办事处 |
| 来源：中国社区工作网
2010/9/2 |
在近几年的工作实践中，我们对住宅小区综合管理的机制上作了一些探索，深深感到，要解决这些问题一定要有“爬坡”的精神，自我加压，争取主动，扎实有效地做实住宅小区物业综合管理的基础性工作，才能突破瓶颈。
一、要充分认识当前住宅小区综合管理的主要瓶颈问题
从街道社区层面来看，业委会“三个认识不足”的误区及现存管理机制上的“五个难落实”。
三个认识不足的误区
一是业委会“可有可无”的认识误区。业委会代表业主根据业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等职责。一些已组建的业委会形同虚设，一些业主对业委会的组建也缺乏紧迫感。事实上，没有业委会对物业公司选聘和监督，居民区的物业管理难以到位。因此，必须加快建立健全业委会的组织体系。
二是业委会“难管不管”的认识误区。业委会是一个新型的社会组织，有它自身的运行规则。然而在实际运行中，由于主管部门的把握度问题，由于各类组织关系的处理问题，由于业委会主任人选的问题等，出现了部分业委会运行轨迹的偏离和矛盾的产生，大家普遍感到业委会“难关不服管”结果不去管，放任自流，造成运行轨迹更偏。事实上，只有严格按照法律法规行事，理顺关系，积极引导业委会建立规范化，制度化的工作运行机制，业委会才会沿着健康的轨迹前进。
三是业委会“无细则难操作”的认识误区。近年来，随着业委会组织的建立，人们感到在处理一些具体事项中，如对业委会接受居委会的指导、监督及业委会的议事规则等等缺乏细则，很难操作而不去操作，造成业委会工作的“粗放化”。事实上，这些操作细则应该是在实践中加以建立和完善的，只要采取积极的态度，科学的设计，严密的程序是可以解决的，关键在于“人为”。
认清业委会组织现状的三个不足
一是业委会组织的“先天不足”。目前不少业委会产生后，其组织形态存在着严重的先天不足，不少业委会没有固定的办公场所，没有适当的工作经费，业委会的组成人员较为复杂，社会各个层面都有，而议事规则又得不到有关的保证实施，从而造成议事难、运作难、业委会形同虚设。
二是业委会成员的“素质不足”。由于对业委会重视度不够，业委会成员的入口关把握标准不高，不少选上来的业委会成员存在着思想观念、全局意识、政策水平、利益驱动、年龄老化等方面的客观差异，难以承担起业委会成员之责。
三是业委会工作的“机制不足”。业委会建立后，没有建立业委会责、权、利的协调机制，议事缺规则、决策缺民主、管理缺制度、监督缺业主、办事缺效率，业委会运作缺乏规范化、制度化。
“五个难落实”
一是难在居民区党组织对业委会政治领导上的落实。通常在居民区组建业委会时，居民区党组织会负责和引领居委会、业主通过法定的程序选出业委会。但选好以后，如何建立党组织对业委会的政治领导机制，并且能有效地开展工作还缺乏经验，需要基层自行去探索和解决。难以找到有效的途径。
二是难在居委会对业委会指导、监督的落实。物业管理条例明确规定，居委会对业委会指导、监督。但在实际工作中，由于缺乏具体的细则及居委会本身的自治能力问题和业委会的自律觉悟问题，二者之间的协调及上下位的关系处理，居委会往往会感到力不从心，对业委会的指导，特别是监督感到束手无策。
三是难在业委会对物业公司选聘监督的落实。通常业委会依据广大业主的意愿，有权对物业选聘和监督。但在实际工作中，被淘汰出局的物业公司往往会以各种理由不移交或设置各种障碍，机制中缺乏快捷、有效的措施来解决此类问题；物业公司在物业管理中的财务收支的不透明（如机动车停放收入、自行车寄放收入等）；维修工程自定自揽（如有一定规模的整修工程不招标要自己做等），也是业委会难以监督物业公司，并发生冲突的首要症结。
四是难在业委会组织自身制度建设的落实。业委会不是社团法人，是利益主体，组建业委会不是难题，难就难在业委会的班子建设，难在业委会的自身制度建设。从某种意义上讲，业委会目前还是一个看似“紧密型”实为“松散型”的利益主体。日常工作主要由业委会主任或秘书长负责，有时要选出一个理想的人选也确实很难，业委会的组织功能和业主广泛参与的机制尚未充分发挥和真正建立。
五是难在物业公司管理优质服务的落实。但在实际工作中，由于各种原因，特别是售后公房小区，物业管理的措施服务不到位的现象经常发生。如居民区的绿化、卫生保洁、保安防范、应急维修、违章搭建、破墙开门等。这些问题的不解决和难解决，是引起居民不满意的重要因素，然而现行的机制下，在业委会监督和推动不了的情况下，行业的管理就显得尤为重要。
二、在实践的过程中，不断完善住宅小区物业管理的机制，破解居民区物业管理的难题
从实践来看，要突破前面所讲的瓶颈问题，其主要的路径有：
一是（社区）街道党工委、办事处要高度重视居民区物业管理问题。实践也证明了住宅小区物业管理也是我们推进文明小区、平安小区、和谐社区建设的重要组成。街道党工委、办事处要把它列为街道的重要工作之一。要定期研究，商量解决有关的问题和提出下一步实施的方案，为业委会建设做好引领。
二是构筑起住宅小区物业管理的框架。首先，建立和完善业委会组织。在居民区中全部建立业委会，对已到期或因各种原因不能履职的业委会要及时进行改选，把好人选关，程序关。其次，构建物业管理的“梯型架构”。所谓“梯型架构”是指居民区中各组织间的一种关系、地位和运作结构形态。即1、居民区党总支既领导居委会，又通过一定的方式对业委会、物业管理企业进行政治领导；2、居委会依法对业委会开展指导、监督，对物业管理企业开展协调、督促；3、业委会和物业公司之间按照市场准则确立选聘服务关系。要通过在业委会中建立党的工作小组，在居委会中建立环境与物业工作委员会，确立党的领导地位和居委会的指导、监督作用的发挥，构筑起住宅小区物业管理的基本框架。在梯形架构中，居民区党组织重在其政治属性，居委会重在其社会属性，业委会重在其物权属性，物业管理企业重在其市场属性。实践中，要依法理顺党组织政治领导、居委会自治管理、业委会依法运作和物业管理企业专业服务之间的相互关系，通过在党的统一领导下的分工合作，共同营造社区和谐的环境。
三是搭建平台，统一思想，建立和完善住宅小区物业管理的制度化建设。在街道层面建立业委会工作研究会，所形成的效应是：首先，统一了思想，实现了政治引领，使大家逐渐认同了党对业委会的领导，居委会对业委会的指导监督，对下一步在业委会中建立党的工作小组，居委会中设立环境和物业工作委员会奠定了思想和组织基础。其次是通过学习，提高了业务水平，实现了业委会制度化建设。在形成共识的基础上，集思广益，从业委会的制度化建设入手，要起草和制订各种规章制度工作细则，提高业委会自主解决问题的能力。
四是进一步完善业主广泛参与的运行机制。要在完善居民区物业管理制度化建设的基础上，进一步建立起业主参与的机制，首先是建立业主代表小组，建立业主代表参与物业管理和监督的常任机制；其次是将党的工作小组成员通过业主代表会议推选的方式，担任业主代表小组组长，确保党的工作小组在业委会中政治引领保证作用的发挥，使党的政治引领作用与业主代表工作更好地结合起来；再者是制订业主代表工作细则，进一步明确业主代表的权利、义务、职责，使业主代表能更好地履职，通过代表作用的发挥，使业主公约的制订和履行能得到广大业主的积极响应和自觉遵守。
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