新街口街道位于南京主城区的中心地段和商贸交流的核心区域，人口密度大，城市化进程显著，但老旧小区多，配套设施差，人均经济收入相对较低，难以有效开展市场化的物业管理。为切实解决居民的生活困难，改善群众的生活环境，提高小区的管理水平，增强居民的幸福感和满意度。2010年初，街道班子结合社区物管现状，集思广益，创造性的开展工作，以六个无物管老旧小区中问题突出的“石婆婆巷小区”为试点，决定成立“大管家”的小区自治管委会，尝试“以民管民、自主管理”的自治管理模式。经过近一年的探索和运作，取得了可喜的成绩。

一、深入调查、注重民意、找准对策。
    2010年初，街道对老旧小区的地域构成、人口结构、居民素质等进行了考察分析，发现整体呈现“一多一弱一少”的局面，即“居民需求多、自我管理意识弱、配套设施少”。街道运用调查法和分析法对社区居民的需求进行调研和论证，充分认识到成立“大管家”的小区自治管委会的重要性、必要性和紧迫性。
    石婆婆巷小区地处手机一条街，人流量大、人口复杂，建成时间较久，规划设计落后，配套设施不健全，日常管理不到位，车辆停放混乱，车辆丢失的案件屡有发生，治安不良。街道决定以此小区为试点，探索破解难题的突破口。
    第一步、明确居民自治的刚性需求性。据统计，该小区共有居民594户，其中出租户有142户，流动人口多，人口相对结构复杂。社区组织小区居民召开议事会，小区居民参与的意识不强，缺乏主人公的责任意识，每次的参会率仅为30%。为使工作顺利开展，在大石桥社区（石婆婆巷的所属社区）的鼎力支持下，街道“大管家”把成立小区自治管理的想法，以问卷的形式上门征求意见，最终获得相对准确的需求信息：有594人参与此次调查，其中支持成立小区自治管委会的有479人，占总人数的 80.6% ，还有19.4%的居民，有部分是出租户认为这个与自己无关无所谓，还有一部人持有怀疑的态度，认为选几个人就能把这么乱的小区搞的好？但是大多数的人，还是坚持要成立小区自治管理委员会。街道“大管家”顺应民意，顺势而上，将成立小区自治管理委员会的工作提上了重要的议事日程。
    第二步、组织召开小区自治议事会。为了充分维护全体业主的合法利益，社区遵循自愿、公开、公平、公正的原则，采取两步走，一是召开小区车主听证会、议事会，商讨停车管理费、聘请保安等管理问题。经过三轮交流讨论，车主与社区之间达成共识，解决了管理人员的人数及运作经费的收取管理等问题。二是为方便群众，利用三个晚上的时间，组织小区部分居民代表，召开了石婆婆巷院落小区居民自治管理听证会、议事会，讨论成立小区自治管理委员会的有关事宜，确立了选举办法。
    第三步，民意选举合适的管委会成员。通过居民自愿报名、小区5人以上的推荐，列出董玲妹、吴玲根、沈素珍等9人为小区居民自治管理主任及成员候选人，按照选举办法，通过现场投票选举出董玲妹、吴玲根、沈素珍等7位居民为小区管理委员会委员，并在小区内进行为期7天的公示，成功的迈出了小区自治管理的第一步。

二、加强指导、分清职责、引导自治。
    不同于专业的物业管理机构，从普通居民中评选出来的会长及成员在一定程度上很难达到物业管理的规范性。一是管理者的不专业。大多数居民没有受过专业的培训，对各项管理模式没有深入了解。二是管理体制的不完善。刚刚建成的自治管委会还处在试运行阶段，管理员对自己管理的条口没有充分的认识，有时难免会割裂小区管理的整体性。三是资金来源不足。由于老旧小区居民大部分不富裕，这也是没能引进物业公司的一个重要原因，如果成立管委会还要收取高额的费用那就改变了我们建立自治管委会的初衷，可是管理好一个小区是需要一定成本的，没有资金来源，各项工作的开展便无从谈起。
    针对上述不利因素，街道主要从以下几个方面入手。一是出台相关文件。以物业管理的运作模式为依托，结合小区的居民组成特点和人员结构，制订了《大石桥社区石婆婆巷小区自治管理章程》，提供了制度上有力支撑。二是定期进行培训。社区采取“走出去、请进来”的方式，邀请物管方面的行家里手定期进行业务指导和培训，并经常委派成员到其他物管小区观摩调研、学经取宝，提升自治管理的能力水平。三是自负盈亏管理。石婆婆巷小区自治管理委会从车辆乱停乱放入手，向停放在小区内的私家车车主每月收取一定的费用，并以此项经费聘请四名保安24小时轮流值班，实现常态长效管理，小区车辆丢失的案发率明显降低。不仅如此，剩余的费用还用在了小区的道路修理、树木剪修、楼道灯的安装等其他方面，体现了“取之于民用之于民”的自治理念，小区的自治管理也渐入佳境，步入了良性循环的发展轨道。

三、规范运作、加大监管、成效显著。
    街道在石婆婆巷小区成立自治管委会的基础上，加强规范运作的力度、加大监管，建立“街道”、“社区”、“民警”、“小区”四方协作机制，构建网格化管理。
    第一、规范运作模式。小区管委会成员作为小区管理的第一责任人，让每个成员各自认领一份“责任田”，注明身份、联系方式、工作职责、工作制度。重大性问题要及时上报到社区，社区根据问题的轻重缓急和性质的大小，发动居委会党支部、驻区单位和社工来协调解决。社区如有困难再上报给街道，由街道工委办事处按类别再指定相关科室进行解决和处理。民警在中间主要起协助作用，对于较难解决的治安事件给予法律援助。
    第二、加大监管力度。街道实行自治小区公开制运作，定期召开听证会、议事会、协调会、民情恳谈会、评议会等会议，增强小区自治管理工作的透明度，完善小区自治的监督机制。一是广开言路。开展“我为小区做贡献”的献计活动，并积极采纳居民的建设性建议。二是开展了“最安全小区”、“最干净小区”、“最和谐小区”的评比活动。对优秀管理者和居民给予精神或物质奖励，在促进自治小区管理完善的同时，拉近了与居民之间的距离，对构建和谐社区也起到平台纽带的作用。
    第三、注重自治成效。一年来，小区居民的自治意识有所增强，自主管理意识有效提升，环境卫生比以前明显好转、小区犯案率明显下降，小区居民的凝聚力有所提升，对自治管委会的工作也越来越认可。一是居民的幸福感和满意度有所提高。自治管理解决了一些长期困扰居民生活的难题，改善了小区的环境，为妥善处理小区内部事情提供了一个很好的平台，在文明指数的测评活动中，该小区的居民的幸福感和满意度有所提高。二是在一定程度上解决了居民的就业。小区自治管理就是大管家、大家管、管大家，便于掌握情况，进入角色，更重要的是解决了他们的就业问题，成立自主管理委员会以来，先后共解决就业岗位24人次。三是为部分人员奉献社会提供了很好的平台。两劳释放人员很难找到合适的就业岗位，由于过去的经历，用人单位在招聘时会有所考虑，个别两劳人员甚至失去生活的信心，小区自治管委会的成立为他们提供了奉献社会，重新证明自我的平台。此外，小区自治管理也为那些古道热肠的退休老人提供了一个发挥余光余热、老有所为的平台，退休老人也经常自发参与自治管理的工作，使管委会的工作基础更加广泛，组织管理更加有力。
    “以民管民，自治管理”的成功尝试，不仅提高了城市社区的管理水平，改善了居民的生活品质，还最大程度的激发了社区居民自主管理的创造性和主动性，使社区的管理工作更趋和谐、更具活力。今年，街道又把这一成功模式和经验在街道范围内进行整体推广和运行。